Chanel （瑩）

第一部分：河內 Hanoi 10 大建案

河內房價於 2025 年大漲約 40%，市場進入高檔；西部以智能新區為主、東部則受惠跨河橋樑與東南亞最大國家展覽中心（2025 年 8 月啟用）快速崛起。以下為最新建案分析。

01興建中Lumi Hanoi

開發商：CapitaLand 凱德區域：西部 Nam Tu Liem

約 VND 66M/m² 起 ｜ 2026–2027 交屋

✓ 優點

• 國際開發商凱德操刀，建築品質與物管有保障
• 近 4,000 戶大型規劃社區，沿昇龍大道
• Elite 期低密度（每層約 10–14 戶），走精品路線

△ 留意

• 位於西部，距老城區較遠
• 仍興建中，完工與交屋時程延至 2027
• 西部供給量大（與 Smart City 競爭），降溫期增值空間受限

02銷售中The Senique Hanoi

開發商：凱德＋日本野村＋三菱地所區域：東部 Gia Lam

約 US$2,720/m² 起

✓ 優點

• 三大日／星資背景聯手，執行力與品質可期
• 位於成熟的 Ocean Park 市鎮，學校、醫院、商場、潟湖已營運
• 嘉林升格與東部建設帶動租賃（含日籍租客）

△ 留意

• 位於市中心東側，通勤依賴橋樑與道路
• 所屬市鎮整體公寓密度高
• 外資品牌定價高於同區部分本土案

03興建中Masteri Grand Avenue

開發商：Masterise Homes區域：東英 Dong Anh・Global Gate

約 VND 100–140M/m² ｜ 2024 開盤

✓ 優點

• 緊鄰已啟用的東南亞最大國家展覽中心＋大型商場、中央湖
• 受惠 Tu Lien 橋（約 2027 通車）大幅縮短進城時間
• 本土頂級品牌 Masterise，產品力強

△ 留意

• 單價已偏高（破 VND 100M/m²），對 2026 降溫敏感
• 東英／古螺仍屬新區，成熟與連通需數年
• 同區與 The Continental 大量競品，恐供給壓力

04興建中The Continental

開發商：MIK Group區域：東英・Global Gate

約 VND 79M/m² 起 ｜ 承諾 2028 交屋

✓ 優點

• 位於 Global Gate 核心，共享展覽中心／商場／湖與 Tu Lien 橋紅利
• 建蔽率僅約 28.5%，綠意低密度精品定位
• MIK 頂級「Imperia Signature」產品線，精裝質感佳

△ 留意

• 距 2028 交屋時程長，需承擔多年市場風險
• 同樣面臨新區與交通成熟度問題
• 與 Masteri 直接競爭，恐壓縮議價力

05已完工／在售Vinhomes Ocean Park

開發商：Vinhomes區域：嘉林 Gia Lam

二手約 VND 30–80M/m²（依棟別）

✓ 優點

• 已全面營運的超大市鎮：人造潟湖、白沙灘、學校、Vinmec 醫院、商場
• 二手流動性與租賃需求強
• 受惠東部橋樑與環線建設，連通持續提升

△ 留意

• 近期漲幅大，後進買家恐買在相對高點
• 密度與人口極高，尖峰較擁擠
• 距老城區遠，增值空間較全新案有限

06已完工／在售Vinhomes Smart City

開發商：Vinhomes區域：西部 Tay Mo

二手常見 VND 50M+/m²（請洽確認）

✓ 優點

• 規劃三條地鐵（5／6／7 號線）交會、含機場聯絡線的長期題材
• 智能市鎮配套完整：商場、醫院、學校、公園
• 西部最成熟地段之一，二手與租賃市場活躍

△ 留意

• 地鐵多為未來／規劃中，連通效益尚未實現
• 密度與人口極高
• 成熟價位上漲空間較新案有限，降溫期更需留意

07興建中Imperia Smart City

開發商：MIK Group區域：Smart City 內

均價約 VND 73.5M/m² ｜ 2025 動工

✓ 優點

• 位於成熟 Smart City 生態內，立即享商場、醫院、學校與未來地鐵
• 品牌精裝交屋、價格低於多數新豪宅，相對超值
• MIK＋Vingroup＋智能宅，吸引自住與租客

△ 留意

• 位於超高密度市鎮的精品社區，共享擁擠
• 新期（Sola Park／Victoria）興建中，有交屋時程風險
• 旁邊多個競品，差異化有限

08一期已交付The Matrix One

開發商：MIK Group區域：美亭 My Dinh

二期約 VND 130–160M/m² ｜ 約 2027 交屋

✓ 優點

• 美亭精華地段，鄰國家體育場、F1 預定區與中央公園，比東英／嘉林更中心
• 一期已交付，執行力獲驗證
• 頂規精裝鎖定高端自住，租賃吸引力強

△ 留意

• 單價非常高（VND 130–160M/m²），2026 降溫期曝險最大
• 美亭尖峰交通繁忙
• 二期約 2027 交屋，有多年時程風險

09已大致交付Ecopark（Swanlake）

開發商：Ecopark Group＋野村區域：興安省 Hung Yen

約 VND 80–110M/m²

✓ 優點

• 越南指標生態綠色市鎮，景觀成熟、宜居度高
• 野村共同開發＋Nikken 設計，溫泉／養生差異化
• 大致已交付，完工風險低，可立即使用或出租

△ 留意

• 位於興安省、非河內市轄，行政與通勤需考量
• CBRE 點名 Van Giang（興安）競品為 2026 壓價力量，供給壓力較大
• 非河內市區地址，增值或不如市中心

10興建中Hanoi Seasons Garden

開發商：Masterise Homes區域：市中心 Thanh Xuan

約 VND 128–174M/m² ｜ 約 2028 交屋

✓ 優點

• 市中心稀缺大基地（阮廌／青春），具地段稀缺價值
• 頂級「Lumière」精裝標準，旗艦級奢華
• 中心品牌豪宅，自住與租賃需求強

△ 留意

• 河內最貴之列（上看 VND 174M/m²），對 2026 修正曝險最大
• 約 2028 交屋，資金鎖定久
• 阮廌廊道車流大、較吵

河內建案彙整表

第二部分：海防 Hai Phong 10 大建案

海防 2025 年 7 月與海陽省合併、10 月成立越南北部首個自由貿易區，並吸引大量外資（FDI）。工業與物流帶動高端住宅與別墅需求；水原（Thuy Nguyen）已成為海防新行政中心（北岸政治行政中心 2025 年 7 月啟用），是長期佈局重點。

01已封頂Diamond Crown

開發商：DOJILAND區域：市中心

價格洽開發商 ｜ Sofitel 酒店 2026 開幕

✓ 優點

• 地標旗艦：186m、Diagrid 結構、市中心精華，得獎設計＋LEED 認證
• Sofitel／Accor 國際管理加持品牌住宅聲望與租賃可信度
• 中心核心真正豪宅稀缺，支撐溢價

△ 留意

• 海防市場高價產品，可能是中心最貴
• 品牌服務式公寓回報依賴酒店／觀光開幕後爬升
• 目前二手／租賃明確單價未公開（建議洽詢）

02銷售中Vinhomes Royal Island

開發商：Vinhomes區域：武安島 Vu Yen

雙拼別墅約 VND 80–85M/m²（含建造）

✓ 優點

• 皇家大橋（2025 年 7 月通車）將進城縮短至約 5 分鐘，重大利多
• Vingroup 整合市鎮：商場、學校、遊樂園、高爾夫，區域最大綜合案
• 高端與移居需求題材強，野村參與顯示信心

△ 留意

• 別墅／商鋪總價高，買家群有限
• 新島成熟度：配套與人口仍在填充，租賃去化未經規模驗證
• 11 個分區剩餘供給大，恐壓近期二手流動性

03銷售中Hoang Huy New City

開發商：Hoang Huy Group區域：水原 Thuy Nguyen

約 VND 122–230M/m² ｜ 透天約 VND 10–11B 起

✓ 優點

• 位於新興新行政中心水原，直接受惠成長極點政策
• 在地實力開發商（Hoang Huy／TCH），多案同步推進
• 低層＋高層整合，含公園、廣場、運動設施，自成新市區

△ 留意

• 定價相對水原目前成熟度偏高，部分為對未來行政中心的預期
• 新區基礎設施、學校、零售與人口密度仍在發展
• 低層比重高，回報偏資本增值、非近期租金

04興建中Hoang Huy Green River

開發商：Hoang Huy Group區域：水原 Thuy Nguyen

低層約 VND 78–89M/m² ｜ 2026 交屋

✓ 優點

• 同享水原新行政中心題材，臨河定位
• 每 m² 入手價低於 New City，透天相對親民
• 含受規範社會住宅，擴大客群、助去化

△ 留意

• 仍施工中，2026 前交付與成熟度風險
• 以透天／商鋪為主，成敗取決於新區初期尚缺的商業人流
• 社會住宅成分或淡化「豪宅」定位

05已完工BRG Legend（Hilton）

開發商：BRG Group區域：市中心

價格洽詢（二手／租賃）

✓ 優點

• 可即入住的成熟中心資產，與 Hilton 共構、含 11,000m² 商場
• 既有外籍／專業人士租賃需求，立即收益、無施工風險
• 1–3 房戶型彈性，自住與投資皆宜

△ 留意

• 較早交付（2021），非「新案」、增值跑道較短
• 僅 202 戶供給有限，多為二手市場
• 目前明確單價未公開驗證

06已完工Vinhomes Imperia

開發商：Vinhomes區域：市中心

別墅二手約 US$11.4 萬–95 萬

✓ 優點

• 市中心臨河精華、Vingroup 品牌、配套成熟，海防指標豪宅地址
• 二手流動性佳、有租賃實績
• 歐式主題別墅含私人泳池庭院，吸引高管與外資租客

△ 留意

• 別墅總價高，入手門檻限制客群
• 大致售罄、機會多在二手，開發商紅利較少
• 回報依賴外籍／專家租賃需求持續

07已交付The Minato Residence

開發商：Fujita＋Takara Leben（日資）區域：Le Chan

價格待確認（二手／租賃）

✓ 優點

• 100% 日資設計／施工／營運，品質差異化、吸引日商租客買家
• 已完工入住，無施工風險、可即收租
• Waterfront City（黎真區）地段、周邊配套成熟

△ 留意

• 已交付、一手供給有限，多為二手／租賃入手
• 公寓（非豪墅）產品，定位或低於旗艦層級
• 目前明確單價未公開驗證

08興建中Gem Park Hai Phong

開發商：N.H.O（韓資）區域：Hong Bang

2 房約 VND 2.6B 起 ｜ 2026 Q4 交屋

✓ 優點

• 韓資開發商＋韓商營造、「韓式」生活，鎖定海防龐大韓籍專家社群
• 約 10,000m² 戶外公園、56 項社區設施，洪龐中心地段
• 交屋前付款輕鬆、新案具至 2026 交屋的增值空間

△ 留意

• 施工風險，2026 Q4 才交屋
• 高密度（1,423 戶），交屋時恐壓租金／二手
• 租賃題材仰賴韓籍／外資持續流入

09近完工Sentosa Sky Park

開發商：Agape Vietnam（星資）區域：Le Chan

約 VND 34M/m² 起（原訂 2025 Q2 交屋）

✓ 優點

• 價格具競爭力（約 VND 34M/m² 起），投資與首購門檻低
• 戶型多元（套房至頂層、Dual-key），租賃彈性高
• 臨河黎真地段近核心，星式風格差異化

△ 留意

• 大力促銷（送車、深折）可能反映去化壓力，建議查證銷售率
• 中價定位，低於旗艦豪宅層級
• 須確認 2025 Q2 交屋是否如期

10營運中Flamingo Cat Ba

開發商：Flamingo Group區域：吉婆島 Cat Ba

房價約 US$145+/晚（單位售價未明）

✓ 優點

• 已營運的成熟海灘度假村／condotel，Flamingo 休閒品牌、評價佳
• 吉婆／蘭下灣觀光定位，受惠海防交通與吉海經濟區改善
• 目前已產生收益（酒店營運），非純施工押注

△ 留意

• 收入依賴觀光、季節性強，是清單中最具週期性的資產
• 吉婆距市中心／工業外資需求遠（休閒、非住宅型）
• condotel 產權／分潤模式有營運方依賴與二手流動性風險

海防建案彙整表

交通建設利多

捷運、高鐵與跨國鐵路是建案增值的關鍵推手。以下整理三大交通系統與直接受惠的建案（資料 2025–2026）。

🚇 河內捷運（Metro）

已通車：2A 號線、3 號線（行經西區 Cầu Giấy／南慈廉）。興建中：5 號線沿昇龍大道（2025 年 12 月動工）。受惠建案：西區的 Lumi Hanoi、Vinhomes Smart City、Imperia Smart City、The Matrix One。

🚄 河內–下龍灣高鐵（時速 350 公里）

路線：河內東英 Cổ Loa 站（國家展覽中心／Global Gate）→ 北寧 → 海防 → 下龍灣；2026 年動工、目標 2028 年通車。受惠建案：Masteri Grand Avenue、The Continental —— 高鐵起點站就在它們所在的 Global Gate。

🚉 老街–河內–海防鐵路

連接中國邊境至海防 Lạch Huyện 深水港，客貨兩用；2025 年 12 月動工、目標 2030 年。強化海防港口物流與工業動能，支撐海防整體住宅需求；Vinhomes Royal Island 鄰近港口鐵路終點。

交通利多最強建案

※ 5 號線、高鐵、老街鐵路均為 2025 年底–2026 年動工，屬「興建中」題材，通車約在 2028–2030 年；評估時請分辨「已通車」與「規劃／興建中」。